买卖农村宅基地上的房屋，买卖合同无效！

农村居民自愿将自己在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民是否合法有效呢？

泰兴市人民法院审理了这样一起案件>>>

基本案情

非本村村民赵某与本村村民钱某签订了一份《房屋转让协议》，两人约定赵某以37万的价格购得钱某位于自家宅基地上的房子。赵某在付完前期房款20万后，经钱某同意后，搬入房屋居住。两个月后，赵某经济遇到困难，无力支付剩余尾款。于是，他诉之法庭，请求法庭判决《房屋转让协议》无效，并要求钱某返还前期的20万购房款。钱某认为自己只是将房屋卖给赵某，并未出卖宅基地，合同依法成立，赵某应当继续支付尾款。

裁判结果

泰兴法院经审理认为：钱某通过与赵某签订《房屋转让协议》，将自己在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民赵某。两人所签订的《房屋转让协议》虽然自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。赵、钱二人所签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此，法院判决钱某与赵某签订《房屋转让协议》无效，钱某应返还赵某的前期购房款。

随着我国城镇化的发展，农民进城务工，出现了大量的闲置的农房。而一方面城市人口想下乡居住的需求日益庞大，因此，出现了很多农户与农民私下交易的乱象。但是这种买卖房屋的行为是不受法律保护的。

农村宅基地使用权转让要注意以下几点：

1、必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。

2、转让行为需征得集体组织同意。

3、宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让才有效。

4、农村村民转让宅基地使用权后，再申请的，不予批准。

因此，本案中赵某与钱某并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。

来源：泰兴法院